Ortak (Hisseli) Tapuya Sahip Olanlar Bankadan Nasıl Konut Kredisi Çekebilir? Blog

Gayrimenkul yatırımları veya miras yoluyla intikal eden mülkler söz konusu olduğunda, en sık karşılaşılan durumlardan biri hisseli (ortak) tapu sahipliğidir. Birden fazla kişinin hak sahibi olduğu bu gayrimenkuller üzerinden finansman ihtiyacı duyulduğunda, akıllara ilk olarak hisseli tapu ile konut kredisi kullanılıp kullanılamayacağı sorusu gelmektedir. Bankacılık sektöründe bu durum, standart müstakil tapulu mülklere kıyasla biraz daha farklı prosedürlerin işletilmesini gerektirir.

Ortak tapuya sahip gayrimenkullerde bankaların en temel yaklaşımı, verilecek kredinin güvencesi olarak mülk üzerine ipotek tesis edilmesidir. Hisseli tapularda ise bu süreç, hisse oranlarının netliği ve diğer ortakların tutumuna doğrudan bağlıdır. Profesyonel bir finansal planlama ve doğru banka tercihi ile hisseli tapular üzerinden de konut kredisi kullanmak mümkündür.

Hisseli Tapularda Kredi Kullanım Şartları Nelerdir?

Bankaların hisseli tapu sahiplerine kredi vermeden önce aradığı en önemli kriter, mülkün tapu niteliğidir. Eğer gayrimenkul imarlı ve hisseleri tapuda net olarak ayrılmış (müstakil hisseli) bir yapıya sahipse, bankaların kredi onay süreci oldukça kolaylaşır. Ancak hisselerin kimin aitsiz olduğu belirsizse veya elbirliği mülkiyet (iştirak halinde mülkiyet) söz konusu ise işler karmaşıklaşabilir.

Kredi kullanılacak gayrimenkulün üzerinde haciz, ipotek veya icra gibi kısıtlamaların bulunmaması bankaların ilk incelediği husustur. Ayrıca, kredi çekmek isteyen hissedarın kendi hisse oranına düşen değerin, talep edilen kredi miktarını ve bankanın eksper değerlemesini karşılaması gerekmektedir. Ekspertiz raporu, hisseli tapu kredilerinde sürecin en kritik adımını oluşturur.

Tüm Hissedarların Onayı Gerekiyor mu?

Hisseli tapu ile konut kredisi çekilirken en çok merak edilen konu, diğer hissedarların onayının zorunlu olup olmadığıdır. Eğer tüm mülk ipotek ettirilecekse, tapudaki tüm ortakların rızası ve banka nezdinde imza vermesi şarttır. Ortaklardan birinin bile onay vermemesi durumunda, tüm mülk teminat gösterilerek kredi çekilemez.

Buna karşın, paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) durumunda, sadece kendi hissesini ipotek ettirerek kredi çekmek isteyen mülk sahipleriyle de karşılaşılmaktadır. Ancak Türkiye'deki pek çok banka, risk yönetimi politikaları gereği tüm mülkün ipotek altına alınmasını veya diğer hissedarların kefil/onay veren konumunda olmasını talep etmektedir. Bu nedenle başvuru öncesi tüm ortakların ortak bir paydada buluşması büyük önem taşır.

İpoteğin Tesisi ve Ekspertiz Süreci

Bankaya yapılan kredi başvurusunun ardından, ilgili finans kuruluşu gayrimenkul için lisanslı bir eksper görevlendirir. Eksper, mülkün piyasa değerini belirlerken hisseli tapu durumunu da göz önünde bulundurur. Çıkan raporda, kredi başvurusunda bulunan kişinin payına düşen net değer hesaplanır ve verilecek maksimum kredi miktarı bu değere göre belirlenir.

Ekspertiz raporunun olumlu sonuçlanması ve bankanın kredi onayını vermesi durumunda tapu müdürlüğüne gidilir. Tapu dairesinde, banka lehine gayrimenkulün ilgili hisseleri üzerine veya tamamına kanuni ipotek konulur. İpotek işleminin tamamlandığı tapu belgesi bankaya sunulduktan sonra, kredi tutarı başvuru sahibinin hesabına aktarılır ve süreç başarıyla tamamlanmış olur.

Alternatif Finansman Yöntemleri ve Çözüm Önerileri

Eğer ortaklar arasında tam bir mutabakat sağlanamıyorsa veya bankalar sadece bir hisse için kredi vermeye sıcak bakmıyorsa, alternatif çözüm yolları değerlendirilmelidir. Bunların başında tapuda "ifraz" yani hisse ayırma işleminin yapılması gelir. İfraz, mümkün olan durumlarda hisselerin fiziksel olarak bölünmesini ve her ortağın kendi bağımsız tapusunu almasını sağlar.

Bir diğer yöntem ise hisselerin tek bir kişide toplanmasıdır. Kredi çekmek isteyen ortak, diğer hissedarların hisselerini satın alarak (satış işlemi ile) mülkün tek sahibi konuma gelebilir. Bu işlem sırasında bankadan "konut satın alma" amaçlı konut kredisi çekmek, hisseli tapu üzerinden doğrudan kredi çekmekten çok daha hızlı ve sorunsuz bir süreç sunar.

Sonuç

Ortak (hisseli) tapuya sahip olanlar için bankadan konut kredisi çekmek, standart süreçlere göre biraz daha fazla bürokratik adım ve ortak mutabakatı gerektirse de imkansız değildir. Doğru banka seçimi, ekspertiz değerlemesinin doğru yapılması ve hissedarlar arası uzlaşı, bu sürecin başarıyla tamamlanmasında en kritik unsurlardır. Kredi başvurusunda bulunmadan önce tapu tipinizi netleştirerek ve tüm ortakların haklarını göz önünde bulundurarak bir yol haritası çizmeniz, olası zaman kayıplarının önüne geçecektir.