Arazi (Tarla, Bağ, Bahçe) Alımlarında Konut Kredisi Geçerli Midir? Blog

Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen pek çok vatandaşın hayali, şehirden uzaklaşıp müstakil bir yaşam kurmak ya da geleceğe yatırım yapmak amacıyla arsa, tarla, bağ veya bahçe sahibi olmaktır. Ancak bu tür gayrimenkullerin alım satım süreçleri, standart konut alımlarından oldukça farklı finansal dinamiklere sahiptir. Özellikle bankaların sunduğu kredi türleri, mülkün tapu niteliğine ve imar durumuna göre doğrudan değişiklik göstermektedir.

Pek çok yatırımcının merak ettiği en temel soru, ev alırken kullanılan konut kredisinin arazi, tarla, bağ veya bahçe alımlarında geçerli olup olmadığıdır. Finans ve bankacılık terminolojisinde konut kredisi (mortgage), yalnızca üzerinde oturulabilir nitelikteki, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş meskenler için kullandırılmaktadır. Dolayısıyla, niteliği tapuda arsa veya tarım arazisi olarak geçen gayrimenkuller için doğrudan konut kredisi kullanmak ne yazık ki mümkün değildir.

Konut Kredisi ile Arsa Kredisi Arasındaki Temel Farklar Nelerdir?

Konut kredileri, bankaların en uygun faiz oranları ve en uzun vade seçenekleriyle sunduğu finansman türüdür. Bu kredilerin temel amacı, kişilerin barınma ihtiyacını karşılamak ve konut edinmelerini kolaylaştırmaktır. Bankalar, bu kredileri verirken satın alınan konutu ipotek altına alır ve gayrimenkulün niteliği (mesken olması) yasal bir zorunluluktur. Konut kredilerinde vade süreleri genellikle 120 aya kadar çıkabilmekte ve yasal LTV (kredi tutarının değerine oranı) sınırları konutun değerine göre esneyebilmektedir.

Buna karşılık, arazi, tarla, bağ veya bahçe alımlarında başvurulması gereken finansman aracı "arsa kredisi" veya "işyeri/arazi finansman paketleri"dir. Arsa kredilerinde şartlar konut kredisine kıyasla daha katıdır. Bu kredilerde vade süreleri genellikle daha kısa (genellikle 36 ila 60 ay arasında) tutulmakta ve faiz oranları konut kredilerine göre bir miktar daha yüksek olabilmektedir. Ayrıca bankaların arsa kredisinde finanse ettiği oran, eksper değerinin genellikle yüzde 50'sini aşmamaktadır.

Tarla, Bağ ve Bahçe Alımlarında Banka Kredisi Kullanılabilir mi?

Tapu kayıtlarında "tarla", "bağ", "bahçe" veya "zeytinlik" olarak geçen araziler, imar planı içinde yer almadıkları sürece konut kredisine ve hatta standart arsa kredilerine bile konu olamayabilirler. Bankaların bu tür araziler için kredi vermemesinde en büyük etken, arazinin üzerinde yasal olarak yapılaşma izninin bulunmamasıdır. Banka, verdiği kredinin teminatı olarak ipotek edeceği gayrimenkulün likidite (nakde çevrilebilirlik) değerine büyük önem verir.

Bununla birlikte, bazı özel bankalar veya kamu bankaları, niteliği tarla olan araziler için çiftçilere veya yatırımcılara yönelik özel tarım kredileri ve arazi edindirme kredileri sunabilmektedir. Ancak bu kredilerin onaylanması için alıcının çiftçi kayıt sistemine (ÇKS) kayıtlı olması veya tarımsal faaliyet göstereceğini taahhüt etmesi gerekebilir. Bağ ve bahçe vasıflı gayrimenkullerde ise tarımsal getiri potansiyeli ve eksper raporu bankanın kredi kararında belirleyici ana unsur olmaktadır.

Arsa ve Arazi Kredisi Çıkması İçin Hangi Şartlar Aranır?

Bir arazi veya arsa satın almak için bankaya kredi başvurusunda bulunduğunuzda, bankanın risk departmanı ilk olarak tapu niteliğini ve imar durumunu inceler. İmar planı içinde yer alan ve "imar li̇seti" bulunan arsalar için kredi çıkma ihtimali oldukça yüksektir. İmarsız, yani tarla niteliğindeki arazilere ise bankalar genellikle mesafeli yaklaşır ve doğrudan standart bir konut/arsa kredisi onayı vermezler.

Kredi başvurusunun olumlu sonuçlanabilmesi için arsanın yola cephesinin bulunması, ifrazının (bölünmesinin) yapılmış olması ve hisseli tapu yerine müstakil (tek kişiye ait) tapuya sahip olması büyük avantaj sağlar. Hisseli tapularda tüm hissedarların bankaya muvafakatname (onay) vermesi gerekeceği için süreç oldukça uzar ve bankalar bu riski göze almak istemez. Ayrıca, alıcının gelir durumu ve kredi notu da arsa kredisi onay sürecinde hayati bir rol oynamaktadır.

Alternatif Finansman Yöntemleri ve Yatırım Tavsiyeleri

Eğer bankalardan doğrudan konut veya arsa kredisi alamıyorsanız, arazi yatırımı yapmak için farklı finansman alternatiflerini değerlendirebilirsiniz. Bunların başında gayrimenkul yatırımı için biriken nakitler, gayrimenkul ipoteğine dayalı bireysel ihtiyaç kredileri veya mülk sahibinin kendi bünyesinde yaptığı senetli taksitlendirme (vadeli satış) seçenekleri gelmektedir. Ancak ihtiyaç kredilerinin vade sınırlarının ve tutarlarının arsa fiyatlarını karşılamada yetersiz kalabileceği unutulmamalıdır.

Toprak yatırımı yaparken sadece kredi imkanlarına değil, aynı zamanda bölgenin imar planlarına, gelecekteki gelişim akslarına ve tarımsal verimliliğine de dikkat edilmelidir. Yanlış bir arazi seçimi, ileride nakit ihtiyacı olduğunda mülkün kolayca satılamamasına yol açabilir. Bu nedenle, yatırım yapmadan önce mutlaka lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanından (eksper) destek almak ve belediyeden imar durumu sorgulaması yapmak en sağlıklı finansal adım olacaktır.

Sonuç

Özetle; arazi, tarla, bağ ve bahçe alımlarında klasik anlamda bir "konut kredisi" kullanmak kesinlikle mümkün değildir. Konut kredileri sadece mesken nitelikli yapılar için geçerlidir. Arazi yatırımları için arsa kredileri veya tarımsal krediler değerlendirilmeli, mülkün imar durumu ve tapu niteliği banka kriterlerine uygun hale getirilmelidir. Yatırım kararını vermeden önce tapu türünü (müstakil/hisseli) ve bankaların güncel kredi şartlarını detaylıca incelemek finansal güvenliğiniz açısından büyük önem taşımaktadır.