Ortak Tapulu Tarlaya Tarım Kredisi veya İpotekli İhtiyaç Kredisi Çıkar Mı? Blog

Gayrimenkul yatırımları ve tarımsal faaliyetler Türkiye'de finansal sistemin en önemli ayaklarından birini oluşturmaktadır. Özellikle kırsal kesimde veya yatırım amacıyla alınan arazilerde karşılaşılan mülkiyet biçimlerinden biri de ortak tapu, yani hukuki adıyla hisseli tapudur. Birden fazla kişinin mülkiyetinde bulunan bu araziler, nakit ihtiyaçları doğduğunda veya tarımsal yatırımlar için finansman aranırken bankacılık sektörü nezdinde bazı soru işaretlerini beraberinde getirmektedir.

Vatandaşlarımızın en çok merak ettiği konuların başında, üzerinde birden fazla hissedarın adı bulunan bu tür arazilerin bankalar tarafından teminat olarak kabul edilip edilmediği gelmektedir. Gerek tarımsal faaliyetleri büyütmek isteyen çiftçiler gerekse acil nakit ihtiyacını karşılamak isteyen mülk sahipleri için hisseli tapuların kredi süreçlerindeki yeri oldukça spesifik kurallara bağlanmıştır. Bu makalede, ortak tapulu tarlalara tarım kredisi ve ipotekli ihtiyaç kredisi çıkıp çıkmayacağını tüm detaylarıyla inceleyeceğiz.

Ortak Tapulu Arazilerde Kredi Mantığı ve Hisseli Tapu Durumu

Hisseli tapu, bir taşınmazın mülkiyetinin belirli oranlarda (paylı mülkiyet) birden fazla kişiye ait olduğunu gösteren resmi belgedir. Bu tür tapularda her ortağın payı belli olsa da, arazinin coğrafi olarak hangi kısmının kime ait olduğu tapu senedinde genellikle belirtilmez. Bankalar kredi değerlendirmesi yaparken teminatın nakde çevrilebilirliğine ve yasal güvenliğine büyük önem verirler.

Bu bağlamda, ortak tapulu bir arazinin tamamına ipotek koyarak kredi çekmek, tüm hissedarların ortak rızasına bağlıdır. Eğer ortaklardan biri bile bu işleme onay vermezse, arazinin tamamı üzerinden kredi kullanmak hukuken mümkün değildir. Ancak, her ortağın kendi hissesi oranında ipotek verme hakkı teorik olarak bulunsa da, bankalar satış kabiliyeti düşük olduğu için genellikle hisseli ipoteklere sıcak bakmamaktadır.

Ortak Tapulu Tarlaya Tarım Kredisi Çıkar Mı?

Tarım kredileri, çiftçilerin üretim faaliyetlerini finanse etmek amacıyla Ziraat Bankası ve özel bankalar tarafından sağlanan avantajlı finansman imkânlarıdır. Ortak tapulu bir tarlaya tarım kredisi çıkıp çıkmayacağı, başvuru sahibinin arazideki pay durumuna ve diğer ortakların tutumuna doğrudan bağlıdır. Üreticinin arazideki hissesi oranında tarımsal faaliyet göstermesi ve bunu Çiftçi Kayıt Sistemi (ÇKS) ile belgelemesi temel şarttır.

Eğer arazinin tamamı için ipotek verilerek yüksek tutarlı bir yatırım kredisi kullanılmak isteniyorsa, tapuda adı geçen tüm hissedarların bankaya bizzat gelerek veya vekaletname vererek rıza göstermesi şarttır. Hissedarlardan muvafakat (onay) alınamaması durumunda, banka sadece başvuran kişinin hissesi üzerinden işlem yapmayı riskli bulabilir. Bununla birlikte, bazı kamu bankaları belirli taahhütnameler ve kefalet koşulları altında ortaklı arazilere mahsus tarım destek kredileri verebilmektedir.

Hisseli Tapuya İpotekli İhtiyaç Kredisi Verilir Mi?

İpotekli ihtiyaç kredisi, nakit ihtiyacı olan kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri bankaya ipotek ettirerek daha yüksek limitlerde ve uzun vadelerde kredi çekmesini sağlayan bir üründür. Konu hisseli tapulu tarlalar olduğunda, bankaların risk politikaları bu alanda oldukça katıdır. Tarlaların vasfı (tarla, arsa, bağ, bahçe) ve hisseli olması, bankaların ekspertiz aşamasında teminatı değerlendirmesini zorlaştırmaktadır.

Hisseli bir tarlaya ipotekli ihtiyaç kredisi alabilmek için öncelikle tüm hissedarların ortak bir kararla bankaya başvurması ve ipotek sözleşmesini imzalaması gerekmektedir. Hissedarlardan birinin hacizli olması, borçlu olması veya imza vermekten kaçınması durumunda o tarlaya ipotek konulamaz. Ayrıca, bankalar tarlaların imar durumuna ve yola cephesinin olup olmadığına bakarak likidite değeri düşük arazileri teminat olarak kabul etmeme hakkını saklı tutar.

Ortakların Rızası Olmadan Kredi Kullanılabilir Mi?

Gayrimenkul hukuku ve bankacılık yönetmeliklerine göre, ortak tapulu (paylı mülkiyet) bir taşınmazın tamamı üzerinde tasarrufta bulunmak (satış, ipotek vb.) tüm hissedarların ya da çoğunluğun kararına dayanmalıdır. İpotek tesis etmek mülkiyet hakkını kısıtlayıcı bir işlem olduğundan, tek bir hissedar kendi başına gidip ortak tarlanın tamamını bankaya ipotek edemez ve bu tarla üzerinden kredi kullanamaz.

Bununla birlikte, bir hissedar kendi hissesi (payı) oranında ipotek tesis etmek isterse, bunu hukuki olarak yapabilir ancak bankaların çok büyük bir kısmı hisseli pay ipoteklerini kabul etmemektedir. Çünkü olası bir icra veya satış durumunda hisseli bir tarlanın alıcısını bulmak zor olduğundan, bankalar bu durumu yüksek riskli tahsili gecikmiş alacak (TTA) olarak değerlendirir. Dolayısıyla, diğer ortakların yazılı ve resmi rızası olmadan ortak tarladan kredi çekmek neredeyse imkansızdır.

Sonuç

Sonuç olarak, ortak tapulu tarlalara tarım kredisi veya ipotekli ihtiyaç kredisi çıkması, hissedarlar arası anlaşmaya ve arazinin yasal niteliklerine bağlıdır. Tüm hissedarların ortak imzası ve rızası bulunmadığı sürece, ortak tapulu bir araziyi teminat göstererek kredi çekmek oldukça zordur. Kredi başvurusu yapmadan önce tapu sicil müdürlüğünden durumunuzu kontrol etmek, hissedarlarla uzlaşma sağlamak ve ilgili bankaların tarım veya ipotekli bireysel kredi birimleriyle ön görüşme yapmak sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından büyük önem taşımaktadır.